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Terrain à bâtir : les régions où les prix sont les plus élevés ces dernières années

Selon les résultats de la dernière enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB), le prix moyen du m² de terrain à bâtir est de 87 euros. Découvrez dans cet article comment se fait cette estimation, ainsi que les régions françaises où les prix ont connu les écarts les plus importants entre 2008 et 2018.

Comment estimer le prix d’un terrain constructible au m² ?

Le gouvernement a officialisé la base DVF (demande de valeurs foncières) sur les prix de l’immobilier en 2019. Cette base donne accès à toutes les données exploitables sur les ventes de biens immobiliers sur un certain nombre d’années en arrière. Elle concerne également les ventes de terrains constructibles. Ainsi, il est possible d’étudier combien se vendrait par exemple un terrain à bâtir à Béziers, à Saint-Etienne ou dans n’importe commune de France.

Pour chaque vente, on peut avoir la parcelle cadastrale concernée, et par conséquent la localisation exacte, ce qui est très pratique quand on doit qualifier un emplacement. En effet, d’un lieu à un autre, la valeur d’un terrain à bâtir peut varier sensiblement, en fonction notamment de son environnement. On peut également savoir la superficie du terrain vendu. Cela donne alors la possibilité de calculer au mètre carré de terrain constructible vendu en divisant le prix de vente par la surface. On peut le faire pour n’importe quel terrain, et voir les tendances en cours dans une commune et dans le même secteur géographique.

La base DFV permet aussi d’affiner cette estimation, qui est approximative au départ, en fonction de différents éléments. On peut par exemple essayer de voir si un emplacement est meilleur ou non par rapport à la moyenne des autres terrains afin d’ajuster le prix estimé en prenant en compte la qualité de la localisation du terrain en question. On peut aussi vérifier si les surfaces des terrains comparés sont équivalentes. Il est à noter qu’un petit terrain constructible a un prix au m² plus élevé qu’une grande surface. C’est aussi valable pour le prix d’un terrain non constructible.

Selon une étude sur les prix des terrains à bâtir publiée en octobre 2019 par le ministère de l’Ecologie, du Développement durable et de l’Energie, le prix du m² d’un terrain à bâtir a bondi de 29% en six ans. Entre 2012 et 2014, les prix ont connu de très fortes hausses, puis se sont stabilisés. En 2018, la hausse n’était plus que de 1,7%, alors qu’elle était de 3,6% en 2017. En 2018, le prix moyen du m² de terrain constructible était de 87 euros, avec cependant de fortes disparités d’une région à une autre, d’une commune à une autre, voire d’un quartier à un autre. Par ailleurs, les grands terrains sont souvent divisés en plusieurs petits lots pour être vendus plus cher, car les acquéreurs penchent pour des terrains de plus en plus petits. La surface moyenne est donc en forte baisse.

Prix d’un terrain constructible région par région

La cherté des terrains n’a pas la même amplitude sur tout le territoire national. En effet, les zones géographiques les plus peuplées et celles qui sont les plus recherchées ont à faire face à une pénurie de terrains proposés à la vente, car l’offre y est très inférieure à la demande. Cette situation profite aux propriétaires de ces terrains, qui peuvent se permettre de demander un prix élevé lors d’une vente. La tendance ne s’est jamais démentie au cours des vingt dernières années. Logiquement, plus les villes sont grandes, plus les prix sont élevés. Ainsi, un terrain à bâtir à Béziers coûte moins cher qu’un autre à Lyon ou à Toulouse.

Dans le top 5 des régions les plus chères se trouvent :

  • L’Île-de-France : 228 € le m²
  • Provence-Alpes-Côte-D’azur : 150 € le m²
  • Les DOM : 143 € le m²
  • Auvergne-Rhône-Alpes : 95 euros le m²
  • Pays de la Loire : 93 euros le m²

Les régions les moins chères sont :

Bourgogne-Franche-Comté : 47 € le m²
La Normandie : 57 euros le m²
Le Centre-Val de Loire : 58 € le m²

Cette disparité des prix des terrains constructibles se répercute sur le coût que représente l’achat d’un terrain dans le coût total d’un projet de construction d’une maison individuelle. En moyenne, selon le syndicat des professionnels du secteur de la construction, sur l’ensemble de la France, territoires d’outre-mer compris, la part du terrain sur le coût d’une construction représente 32%, soit près d’un tiers. Toutefois, cette situation varie fortement d’une région à une autre. En effet, la part du terrain est de 27 % en zone rurale, tandis qu’elle passe à 46 % dans la ville de Paris et en Île-de-France. Elle est 41 % pour les grandes villes de plus de 200 000 habitants.

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